최근의 부동산 및 주택시장의 불안 요인을 감안할 때 2011년도에 시행된 정책의 성과와 문제점을 짚어본 뒤 향후의 정책 방향을 설정해야 시행착오를 최소화할 수 있을 것이다. 지난 한 해 동안 6번의 부동산 대책이 발표됐지만, 수도권 주택시장은 침체를 거듭하고 있고, 지방에서도 상승세가 둔화되는 양상을 보이고 있다.
지난해의 여러 대책에도 불구하고 시장에서는 단기적 불안과 장기적 변화가 동시에 발생하고 있으며 과거 도입된 중복적인 규제들이 여전히 존재하고 있다. 지난해 상반기에 발표된 정책들이 임차인의 자금 지원과 공급 확대 중심이었다면 하반기에는 전반적인 주택시장 정상화로 정책 내용의 범위가 확대되고 있다.
이러한 대책에도 불구하고 신규 주택시장 및 재고 주택시장에서 상품을 기준으로 가격, 지역, 규모, 금융 등 큰 틀에서 3가지 이상의 규제가 중복적으로 이뤄지고 있다.
대책의 성과와 문제점
단기간에 소형 주택 공급 확대와 임대 사업자 증가를 통해 임대차 시장의 안정에 기여하고 1·13대책을 통해 소형 주택을 위한 자금 지원 정책이 시행됨에 따라 도시형 생활주택 등 소형 주택의 공급이 빠르게 확대되고 있다. 특히 지난해에는 2·11, 8·18 대책 이후 매입 임대 사업자가 급증하며 사업자와 등록 가구 수가 전년대비 세 자릿수 이상 증가했다. 소형 주택의 공급 확대로 입주물량 부족에 따른 전세가격 상승완화에 기여했고 민간 임대사업 영역 활성화를 위한 단초를 마련했다.
반면, 시장이 정책에 대한 반응을 나타낼 시간적 여유도 갖지 못한 상태에서 또 다시 정책이 발표되는 경우가 잦아 시장의 내성을 키우는 부작용을 초래해 매입 임대 사업자 요건, 전세 자금 대출, 대학생 전세 임대 공급 등 다수의 정책이 단기간에 수정 발표됐다. 또한, 정부는 지난 한 해 동안의 대책에서 분양가상한제 폐지를 지속적으로 포함시켰으나 법 개정이 이뤄지지 않아 시장의 신뢰를 떨어뜨리는 결과로 이어지고 있다.
단기적 부작용보다 장기적 효과를 고려해야 향후 정책은 단기적 효과나 부작용보다는 장기적 효과라는 관점에서 접근해야 하고, 임차시장과 매매시장이 상호 관련성이 높다는 점을 염두에 둬야 할 것이다. 신속한 후속 조치를 전제해야 하며, 소폭의 잦은 변화보다는 강력한 임팩트를 지닌 종합 대책의 방식으로 접근하는 것이 효과적일 것으로 판단된다. 정책의 시장 개입 효과는 불명확하고 부작용이 큰 중복 규제들을 변화하고 있는 시장에 맞도록 개혁할 예정이다.
분양가상한제 폐지, 가계대출 규제 완화 등이 급선무
먼저, 시장 정상화의 차원에서 분양가상한제 폐지, 가계대출 규제 완화, 소형 평형 의무비율 폐지가 선행돼야 한다. 분양가상한제는 하위 법령의 개정을 통해 우회적 방식으로 완화했으나 장기적 시장정상화를 위해서는 폐지돼야 한다. 거시 경제적인 측면에서 가계대출의 부실에 대한 관리가 중요하나, 민간 주도의 우리나라 주택시장에서 자가 보유 촉진책은 가장 중요한 주택 정책 수단이다. 기존 대출의 유동성 축소는 전세가에 직접적으로 전가되는 역작용과 충격파가 적지 않으므로 고정 금리·비거치식 분할 상환 대출 비중의 확대는 중장기적인 관점에서의 연착륙 유도가 필요하다.
소형주택의무비율제도 등 주택 규모의 규제를 지속하는 것은 시장의 탄력성을 저하시키므로 단기적으로 재건축·재개발 추진 시 소형 평형 비율을 폐지하여 부작용을 최소화하고 장기적으로 ‘저렴 주택’의 공급을 확대해야 하는 것이다. 중장기적인 측면에서 노후 주택 관리에 대한 로드맵, 수요자 및 공급자 금융 개선을 위한 근본적인 구조 개편과 대안 금융 상품의 개발이 시급하게 요구된다. 또한, 임대주택공급을 위한 효과적인 방안의 모색도 필요하다.
*상기 기사는 에너지코리아뉴스의 자매지 월간 CEO ENERGY 2012년 4월호에 게재된 기사입니다.
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