우선 얻게 된 것은 재정비 구역 거주민의 보편적 주거권을 현재 상태 그대로 유지할 수 있다는 점이다. 재정비 구역은 세입자 등 저소득 계층이 많이 거주하는 지역이며, 뉴타운 출구 전략으로 인해 서민층의 보편적 주거지 유지가 가능하게 됐다. 또 서울시 정책적 부담도 덜게 됐다. 뉴타운·재정비 사업 구역은 1300개소로 동시다발적인 정비 구역 지정에 따른 개발로 인해 발생하는 철거민 문제 및 아파트 위주 개발 등의 정책적 부담이 줄어들었다.
이렇게 얻은 것이 있지만 잃는 것도 있다. 그 첫 번째는 정책 무게 중심의 편중성에서 오는 역효과다. 이는 뉴타운 출구 전략은 세입자와 영세 가옥주 등 사회적 약자와 소수의 의견에 의해 결정되기 때문에 새로운 갈등이 될 가능성이 높다.
정책 변화에 따른 파생적 부담도 증가했다. 재건축·재개발 사업의 시행 인가까지 초기 소요 비용이 재건축의 경우 약 20억원이 들며 재개발은 약 15억원이 든다. 뉴타운 출구 전략에 따라 실제 구역 해제가 이뤄질 경우 수백·수천억원의 매몰 비용이 발생할 것으로 전망하고 있다.
아파트 가격 상승의 압력 증가, 주거 유형에 따른 부의 불균형으로 확대될 가능성도 있다. 일부 고급 단독 주거지를 제외하고는 주차 문제, 단열 및 난방 문제 등으로 인해 적정 저층 주거지가 아파트를 대체하기 위한 주거 형태로는 미흡한 부분이 있다. 또한 아파트와 저층 주거지 사이에 주거 공간의 계층적 분화 현상이 나타나고 있으며, 저층 주거지 가구의 아파트 선호도가 매우 높은 편이기 때문이다. 이는 저층 주거지보다 아파트가 가지고 있는 장점들로 인해 아파트 가격의 상승 압력증가 등과 더불어 해제된 정비 구역의 주택 자산 가치가 하락할 가능성이 높다.
서울시 주택수급에 미치는 영향도 크다. 서울시의 주택 공급은 재정비 사업을 통해 연간 주택 공급량의 50%(2만8572호)를 충당하고 있으나, 뉴타운 출구 전략이 적용될 경우 공급 감소가 불가피할 전망이다. 출구 전략에 따른 시나리오별 분석 결과, 재정비 사업에 의한 연평균 아파트 공급량 2만 8572호 대비 53.0~90.9% 수준으로 감소할 것으로 보인다. 이는 적정 공급량 대비로 43.3~74.2% 수준으로 감소한 것이다.
서울시의 주택 수급 특성상, 특히 아파트 수급과 정비 사업 의존도를 고려할 때 당분간 정비 사업을 통한 아파트의 지속적 공급이 필요하다. 현재 뉴타운·재정비 사업의 지연 및 갈등 원인을 파악해 정부의 적극적인 지원을 통한 사업 원활화를 도모하는 것이 우선 과제로 보고 있다. 실태 조사는 문제의 원인에 대해 주민과 공감대를 형성하는 차원에서 이뤄져야 하고 사업의 원활한 추진을 모색하는 방향에서 실시하는 것이 바람직하다. 아울러 대안적 정비 방안을 지속적으로 모색해야 할 것으로 판단된다. 지역적인 특성을 고려해 시범적으로 실시한 후, 보편적 적용 가능성을 충분히 검토해 중장기적으로 보고 점진적인 추진을 계획 중이다.
*상기 기사는 에너지코리아뉴스의 자매지 월간 CEO ENERGY 2012년 4월호에 게재된 기사입니다.
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