하반기 주택시장은 수도권과 지방의 수급 요인에 따라 방향성이 달라질 것으로 보여진다. 수도권은 자가 거주 희망이 낮아지면서 경매 건수는 증가하고 매수세 위축은 심화되고 있는 반면 분양을 제외한 인허가, 준공 물량은 증가하고 있다. 실수요자 중심의 수요는 발생하고 있지만, 시장에 미치는 영향은 제한적을 것으로 보인다. 이에 반해 지방은 공급 물량은 지속적으로 이어지고 있지만, 가격 상승세가 빠르게 둔화되고 있다.
주택 분양물량은 예년 수준
올해 분양(승인) 물량은 지방시장 분양물량 지속, 인허가 증가세 등을 고려할 때 지난해 보다 소폭 증가한 30만호 수준이 될 것으로 전망했다.
지난해 인허가 실적은 55만호로 급증했다. 이 같은 증가세는 올해 5월까지도 이어졌으며, 하반기에도 지속될 것으로 보인다. 세종시, 혁신도시 등 지방의 대규모 공공 택지를 중심으로 인허가가 지속되고 있고 저리 자금 지원의 연장으로 아파트 외 실적 증가세도 전국적으로 이어지고 있다. 또한 LH 경영 정상화에 따라 공공 물량이 정부 계획 물량인 15만호 수준은 달성할 것으로 예상되는 만큼 전년보다는 다소 감소하겠지만, 예년 수준인 45만호는 유지할 것으로 보인다.
다세대·연립 등 소형 주택물량 증가
수도권의 전체 주택의 준공물량은 지난해와 비교해 증가하나 지방은 지난해 수준을 유지할 것으로 보인다. 수도권과 지방 모두 아파트 외 준공물량이 전년대비 3만호 이상의 증가해 전반적인 증가세를 견인할 것으로 예상된다.
아파트 준공물량은 수도권이 지난해 수준인 11만호를 유지할 것으로 보이는 반면 지방은 지난해 9만호에서 30% 감소한 6만호 수준에 그칠 전망이다.
다만, 주택시장이 침체기인 만큼 아파트 외 공급물량의 증가가 눈에 띄고 있다. 정부도 다세대, 연립, 도시형 생활주택 등에 대한 저리 건설자금(연 2%)을 연말까지 지원키로 했다.
수도권 주택매매가 2.0% 하락
주택시장 수요 위축이 심각하다. 하락폭이 확대된 수도권의 경우 2.0% 수준의 추가 하락이 점쳐지고 있다. 지방 주택시장도 상반기보다 상승폭이 꺾여 1.5% 수준의 상승이 예상된다.
수도권의 경우 불안한 거시경제의 영향으로 주택 수요를 견인할 요인을 찾기 어려운 상황이다. 가계신용은 증가하고 연체율마저 급증하고 있다. 경매시장 매물도 늘어나고 있다. 매각되는 물건은 적고 매각가율도 낮아져 저가 물건이 지속적으로 경매시장에 나오고 있다. 일부 생애최초주택구입자들이 발생하고 있으나 전반적으로 자가 거주보다는 차가를 원하는 수요가 증가하고 있다. 이러한 수요위축 상황에도 아파트 외 주택을 중심으로 인허가, 분양 등 공급이 지속되고 있다.
지방 주택시장은 매매가격과 전세 가격이 동반해 상승세가 둔화되고 있고 거래량마저 감소하고 있다. 지난해 급등의 여파로 주택관련 대출은 급증하고 주택 구입 부담 능력은 감소한 상황이다. 예년 대비 공급물량도 많아 상승세 둔화가 두드러지고 있다.
전세시장은 전국적으로 아파트 외 준공물량이 늘어 아파트 준공물량 부족을 상쇄시키고 전세가격 안정화에 기여할 것으로 예상된다. 그러나 신규 공급 물량들이 월세 중심으로 공급되고 있어 월세 비중 증가는 계속 늘어날 것으로 보인다.
수도권 주택시장을 풀어라
수도권 시장은 1998년 금융위기 이후 단기 반등은 있었으나 지속적으로 하락하고 있다. 수도권 일부에서는 20%를 상회하는 하락률을 보이고 있다. 지방도 예외가 아니다. 지난해 반짝 호황을 보였지만, 올해 하반기 들어서는 이러한 상승세가 둔화돼 전반적인 어려움이 예상되고 있다. 이 때문에 많은 전문가들이 수도권 시장 회복이 선행돼야 한다고 진단하고 있다.
수도권 주택시장의 문제는 단순하지가 않다. 거시경제적 측면뿐만 아니라 시장의 구조적 문제에 기인한 측면도 적지 않기 때문이다. 이에 신도시 개발을 중심으로 과도하게 공급된 수도권의 공공 택지에 대해 수급측면, 개발방식 등 전면적인 검토가 필요하다는 지적이다. 이러한 토지 문제가 금융부문과 결합하면서 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 문제를 양산하고 있다. 단기적 해법과 함께 공공 택지의 처리 문제, 공급자 금융 방식 변화 등 구조적 안정화가 선행돼야 장기적 시장 정상화에 도움이 될 것으로 보인다.
공급자도 대형 수주에서 마이너스 수익률이 발생하는 사례가 다수 발생하고 있다는 점을 고려해 사업 선별을 통한 적정 수익률을 확보해야 할 것이다. 저가 위주의 시장이 형성되고 있어 부실 물건(NPL: Non Performing Loan) 선별을 통한 수익률 확보도 주요 전략중 하나가 될 것으로 예상된다.
*상기 기사는 에너지코리아뉴스의 자매지 월간 CEO ENERGY 2012년 8월호에 게재된 기사입니다.
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