내년도 건설·부동산 시장은 침체기를 겪을 것으로 전망됐다. 한국건설산업연구원이 11월 11일 건설회관에서 발표한 ‘2009년 건설·부동산 경기전망 세미나’에서 이와 같이 밝혔다. 관심은 언제까지 이어질 것이냐, 하는 회복시기다. 세계 금융위기와 미분양 적체로 1년설과 2년 이상 장기화설도 나왔다.
정부의 민간투자사업(SOC) 예산 증가도 성적을 낼 수 있을지 의문이다. 주택 투자의 침체 지속으로 건설투자 부진은 지속될 것이라는 게 전문가들의 관망이다. 2009년도 건설수주 규모는 올해보다 4.2% 줄어든 110조원 수준. 지난 2004년 1분기 이후 4년 10개월 가량 장기 하강국면이다. 춥고 어두운 터널 속을 질주하는 형국이다. 이러한 분위기에서 에너지업계는 어떤 전략을 구상해야 할까? CEO 에너지가 건설산업연구원의 발표자료를 토대로 2009년도 건설·부동산 시장을 조명했다.
▲동향 위기관리 필요한 부동산 시장
“피부에 와 닿는 지원책 절실하다”
이명박 정부는 부동산 대책을 7차례 걸쳐 발표했다. 5개월 사이에 있었던 일이다. 규제완화, 유동성 지원 등 대책을 강구했지만 여전히 시장은 차갑다. 여론은 ‘헛방’ ‘백약이 무효’라고 평가했다. 문제는 시기와 강도에 있었다. 시장이 어려울 시기에 이러한 점은 극명하게 드러난다.
건설업계는 유동성 지원에도 자금난이 더 심하다는 반응이다. 여기에 미분양 주택과 신규 주택공급의 감소가 동시에 일어나고 있다. 이에 따라 연말과 내년 1분기가 최대 고비로 전망되고 있다. 건설업체 대출만기가 몰린 시점과 주택수요 침체로 신규 주택분양을 통한 자금확보가 어려운 점 등 위기요인이 남았다.
한국건설산업연구원 이홍일 연구원은 “지난 1월에서 8월까지 국내 건설수주는 전년동기 대비 3.2% 감소했다”며 “특히 6월 이후 감소폭은 증대돼 지난 9월에는 71.8% 줄어들었는데 이는 외환위기 직후와 유사하다”고 분석했다. 실질적인 시장 환경은 IMF 시절과 다르지만 시장이 겪는 체감지수는 닮았다는 이야기다.
다만 외환위기 직후보다는 완만한 형태의 하락추이를 보이고 있는 상황이다. 외환위기 직후 주거용과 비주거용 주택 동반 침체기와 달리 2006년 시점으로 주거용 건축투자가 침체되고 있기 때문이다.
금융권의 유동성 지원이 위축 될 것으로 예상되고 있는 건설업계의 고심도 이만저만이 아니다. 신성건설 부도로 시작된 국내 중견 건설업계의 줄도산 조짐도 위협적이다. 올해 9월까지 부도업체는 수는 279개사. 전년 동기 대비 48.4% 증가했다.
남양건설 유현 이사는 “정부는 미분양 가구를 30만으로 보고 있지만 준비된 미분양 아파트가 문제”라며 “수도권 규제 완화가 지방의 거래량을 줄이고 있는 실정”이라고 지적했다. 삼성물산 건설부문 노의래 상무도 “최저가 낙찰제를 시행하다보니 저가수주를 할 수밖에 없는 구조”라고 역설하고 “원가가 반영된 제도적 보완이 시급하다”고 밝혔다.
이렇듯 위기감을 진정시킬 수 있는 환경조성과 정부의 위기관리가 요구되고 있다. 주택경기 회복시기는 상당기간 지연될 분위기다. 부동산 침체는 건설기업 중심으로 본격화될 것이라는 게 전문가들은 공통된 목소리다. 결국 해답은 시장은 어렵지만 시장환경 변화에 맞춰 전략을 구상해야하는 위기관리부터 차근히 출발해야 할 것이다. 실물경기 침체와 건설경기의 침체가 맞물린 내년도가 고비이자 돌파구가 돼야 한다. 지금 건설·부동산 시장은 끝이 보이지 않는 어두운 터널에 진입했다.
※최근 주택·토지시장 가격동향은?
토지는 오르고 주택은 하락세
올해 주택매매가격 변동은 상반기와 하반기가 크게 대비되고 있다. 상반기 가격 상승세가 돌연 하반기 들어 하락세로 돌아섰다. 이른 바 잘나가던 수도권 북구와 한강 이북, 인천지역도 상승폭이 둔화되거나 하락세를 면치 못했다. 특히 하반기 아파트 매매가격은 규모에 상관없이 떨어지고 있다. 상반기 가격상승을 주도하던 소형 주택의 매매가격은 9월 중순부터 가격 지수가 하락세로 전환됐다. 재건축 대상 아파트의 가격도 2007년부터 올해까지 2년 연속 하락세를 나타내고 있다.
주택 전세가격 상승률은 둔화되고 있다. 2006년 10%이상 급등세를 보였던 주택전세가격은 2007년(아파트 3.2%), 2008년 연속 소비자 물가상승률을 하회하는 수준에 머무르고 있다. 하락폭은 대규모 신규 아파트 입주물량에서 두드러진다. 강남 일부(송파, 강동)지역의 전세가격은 하반기 들어 더욱 하락 추이가 커지고 있다.
반면에 토지가격은 계속 상승하고 있다. 2008년 9월까지의 누적 토지가격상승률(3.92%)은 지난해 연간 상승률(3.88%)을 넘어섰다. 그러나 하반기 들어 점차 상승률이 둔화되는 추이를 보이고 있다. 지난 3분기(누계) 시도별로 가장 높은 토지가격 상승세를 나타낸 지역은 서울(5.7%), 전북(5.4%), 인천(5.1%) 순이다. 모두 뉴타운, 경제자유구역 등 지역내 개발호재에 기인하고 있다. 특히 인천 지역의 상승률이 높다. 경제자유구역개발, 인천국제공항 2단계사업 및 2014아시안게임 유치, 뉴타운 사업 추진 등이 요인으로 작용하고 있다.
▲리포트Ⅰ 2009년 건설경기 전망
내년 건설수주 전년대비 4.2% 감소
“14만호 지방 미분양 해소 어려워”
2009년 국내 건설수주는 전년대비 4.2% 감소한 110조원(경상금액 기준)을 기록할 것으로 전망된다. 2009년 국내 건설수주는 SOC 예산(안) 증가, 행복/혁신도시 지속 추진, 2기 신도시 공급물량 증가 등의 증가 요인이 있다. 하지만 주택공급 위축 지속, 국내 경제침체로 인한 비주거용 건축 및 공모형 PF 사업 위축 등의 감소 요인도 함께 있다.
분명한 것은 건설수주에 미치는 증가 효과는 크지 않을 것이다. 이유로는 SOC 예산 증가가 완성공사 위주의 투자 방침으로 인해 건설수주보다는 건설투자 및 기성에 효과를 나타낸다는 점이다. 아울러 행복도시의 경우 이미 2008년에 발주가 본격화됐고 혁신도시도 사업 내용 변경으로 인해 2009년 발주물량은 크지 않은 것도 있다. 이밖에도 주택경기 침체로 2기 신도시 공급이 지연되는 점 등을 감안한다면 큰 폭의 증가는 기대하기 어렵다.
반면 올해 택지공급이 절반 이상 감소했고 내년에 주택수요의 본격적 회복과 미분양 주택 적체의 해소가 어려운 점, 내년 국내 경제가 3% 중후반의 성장에 그치는 점 등을 감안할 때 주택공급 위축, 비주거용 건축 및 공모형 PF사업 위축 등의 감소 요인이 건설수주에 미치는 감소 효과는 상대적으로 더 클 전망이다.
건설수주 부문별로는 공공 건설수주가 4.1% 증가해 양호하나, 민간 건설수주는 8.7% 감소해 부진할 것으로 보인다. 공공부문은 SOC 예산(안) 증가, 행복도시 건설 지속 추진, 2기 신도시 공급물량 증가 등의 요인에 힘입어 올해 8.2% 증가에 이어 내년에도 4.1% 증가해 양호할 것으로 판단된다.
이와 함께 민간부문은 최소한 2009년 상반기까지는 주택수요 위축이 지속될 가능성이 높다. 14만호를 넘어선 지방미분양 해소가 당분간은 어려울 것이다. 민간 주택수주가 2008년에 이어 여전히 부진하며 국내 경기침체에 따라 비주거용 건축 및 공모형 PF 사업도 위축되어 전체적으로 2008년 대비 8.7% 감소할 것이다. 다만 수도권 도심 재생, 재건축 및 재개발, 2기 뉴타운 등이 서서히 가시화될 전망이다. 하지만 내년 하반기 이후에나 본격적으로 가시화될 것으로 보여 내년 국내 건설수주의 큰 증가요인으로는 작용하기 어려울 것으로 예상된다.
건설투자 전년대비 1.8% 증가할 듯
내년도 건설투자는 SOC 예산의 증가에 힘입어 2008년 대비 소폭(1.8%)증가할 전망이다. 건설투자 선행지표인 건설수주가 2008년, 2009년 연속 감소함에도 불구하고 2009년 SOC 예산(안)이 30% 이상 증가했다. 여기에 대부분 완성공사 위주로 투자될 방침이어서 2009년 건설투자는 1.8% 증가할 전망이다.
공종별로는 SOC 예산(안) 증가로 토목 건설투자가 올해 대비 9.9% 증가하여 호조를 보일 듯하다. 그러나 주택공급 위축 지속, 미분양 주택 적체 지속 등의 영향으로 주거용 건축투자가 올해 4.8% 감소에 이어 내년에도 7.3% 감소하는 침체 심화도 예상된다. 비주거용 건축 역시 국내 경기침체로 인해 공공 예산 증가에도 불구하고 소폭(-1.0%) 감소할 것으로 분석된다.
※건설투자 시 고려해야 할 주택경기는?
민간부문 공급실적 IMF 시기와 유사
국내 경기침체, 금리상승, 다소 늦은 규제완화 시기 등의 문제가 복합적으로 작용해 2/4분기 이후 주택공급 실적은 매우 저조했다. 특히 민간부문의 공급실적 악화가 매우 심각한 상태다.
올해 8월까지 주택건설사업 승인실적은 17만7151호로 외환위기 직후인 1998년(19만9116호), 1999년(17만1451호)과 비슷한 수준에 그치며 매우 저조했다. 대한주택보증의 8월 말까지 주택분양보증 실적(주상복합은 제외) 역시 4만5565가구(보증금액은 12조원)에 그쳐 2007년 동 기간의 10만 가구, 2006년의 동기간 12만 가구에 비해 절반 수준에도 미치지 못했다.
시기별로는 분양가 상한제 회피를 위해 지난해 말부터 올해 초 사이에 주택공급이 조기 추진돼 2/4분기 이후부터 주택공급 감소가 두드러졌다. 주택공급이 축소돼 사업승인 또는 분양시점에 인식되는 주택수주 역시 올해 1월에서 8월까지 전년 동기 대비 12.3% 감소해 부진했다.
▲리포트Ⅱ 주택·부동산 경기 전망
유동성+신용 위기로 침체 장기화
“주택건설 사업 30만호 내외 예상”
유동성 위기가 신용위기로 확산되면서 경기 침체 장기화 불가피할 것으로 전망된다. 미국의 서브 프라임 모기지 부실에서 촉발된 현재의 금융위기는 자본시장 개방으로 손실과 부실의 영향이 여러 국가와 다양한 금융기관에까지 파급효과를 줄 수 있다. 이와 함께 유동성 악화가 신용위기를 촉발시키고 이것이 다시 유동성 위기를 증폭시키는 악순환이 반복될 가능성이 높다는 데 문제의 심각성이 있다.
국내 부동산 관련 금융의 부실화 가능성은 미국 등 선진국에 비해서 매우 희박하다. 하지만 금융기관들이 신용경색으로 기업에 대한 자금공급을 거의 중단하면서 건설기업들의 부실화 가능성은 커지고 있다.
금융시장이 부동산 경기 회복 좌우
외환위기 이후 부동산 시장은 일반 경기흐름과 동조화 현상을 나타내고 있다. 실물경기 회복이 전반적인 부동산 경기 회복을 좌우할 것으로 예상된다. 특히 전 세계적인 금융시장 불안이 자금조달 여력을 약화시켜 그 동안 풍부한 유동성 공급으로 이루어진 부동산 가격 상승은 당분간 조정이 불가피한 상황이다.
경기 선행지수와 동조화 현상을 나타내고 있는 아파트 전세가격 역시 2006∼2007년 상반기까지는 경기선행지수변동과 분리된 현상을 나타냈다. 그러나 2007년 하반기 들어 다시 동조화 현상을 나타내고 있다.
다만 전세가격의 경우 아파트 입주물량이 올해 소폭 증가했다. 이에 앞서 2004년 이후 감소추세를 나타내고 있었고 경기 침체로 주택구매를 연기하거나 취소한 가구들의 전세전환수요까지 겹쳐 소폭이나마 상승세가 이어질 것으로 분석된다. 그러나 아파트 매매가격이 크게 하락하거나 하락기간이 길어질 경우 전세가격도 하락세가 불가피할 것으로 전망된다.
부동산 수요는 외환위기 이후 일반경기와 매우 밀접하게 연관성을 나타내고 있다. 그러므로 국내 경제 성장률의 하향 조정은 부동산 경기에도 하락 요인이 보인다. 경기 침체 및 금융자산의 손실로 가처분 소득이 감소한데다가 주택가격이 하락할 것이라는 기대감으로 주택구매 등을 연기할 가능성이 크다.
최근 각종 부동산 관련 규제가 완화되고 있다. 하지만 현재의 부동산 시장 상황이 제도적 요인으로만은 활성화에 한계가 있어 수요회복에는 역부족이다. 건축 관련 규제완화는 시행되기까지 법률 개정 등의 기간이 소요되는데다 현재의 구매 및 투자심리가 극도로 위축되어 있다. 재건축 대상 아파트 가격 하락의 지지대 역할은 할 수 있을 것으로 예상된다.
▲분석I 공급과 수요로 본 주택 시장
경제성장 둔화로 주택수요 관망세
아파트 입주물량 16.7% 감소할 듯
부동산에 대한 수요는 경제적 요인과 심리적인 요인에 의해 좌우된다. 경제적 요인으로는 경제전망, 금리 등이며 심리적 요인으로는 전세가격과 정책변수다. 실물경기 침체가 본격화되면 주택수요는 하향 이동되거나 연기될 가능성이 커 당분간 위축이 불가피하다. 실물경기 침체가 장기화될 경우 부동산 자산 처분을 통한 가계 및 기업의 현금 확보 수요가 증가할 것으로 예상된다. 이 경우 매도물량 증가에 따른 주택 및 부동산 가격의 추가 하락 가능성도 잠재돼 있다.
다만 경기침체에 대한 불확실성이 제거되고 하반기 전세가격의 상승세가 나타날 경우 일부 주택가격 하락이 진행되고 있는 지역의 재고 주택에 대해서는 내년도 매수수요가 회복될 가능성이 있다.
여전히 높은 가격 수준의 신규 분양 가격과 경기 침체 등의 불안요인은 지속된다. 이에 따라 구매력이 뒷받침 되지 못하는 측면, 미분양 물량 적체, 향후 신규분양가격이 더 하락할 것이라는 기대감이 주택 구매수요를 보유 및 연기시켜 신규 분양시장에서의 수요 위축될 전망이다.
입주물량 26만호 수준 예상
2009년 아파트 입주물량은 증가하는 지역보다 입주물량이 감소하는 지역이 더 많아지면서 올해보다 16.7% 감소한 26만6639호로 예상된다. 지역마다 차이는 있으나 상반기보다 특히 하반기의 입주물량이 크게 감소될 분위기다. 경기도 지역만 하반기 입주물량이 전년 동기 대비 33.8%로 증가하면서 올해보다 입주물량이 10%정도 증가할 것이다.
한편 신규 주택건설 사업승인과 분양 실적은 크게 감소할 것으로 분석된다. 외환위기의 경험으로 볼 때 건설기업들의 자금 압박은 신규 사업 감소로 이어져왔다. 따라서 2009년 주택건설실적은 올해보다도 적은 30만호 수준에 머무를 것이다. 기존의 사업승인물량마저 착공이 지연되고 있는데다가 신규 분양시장에 대한 청약수요의 회복이 불투명해 내년에도 신규 사업보다는 올해에 연기된 분양물량이 주류를 이루면서 20만호 내외가 될 전망이다. 특히 금융기관들이 중도금 대출 등 집단대출에 자금을 공급하지 않을 경우 중소건설 업체들의 분양은 매우 어려워 질 것으로 내다본다.
주택·토지 5%↓ 전세 3%↑
실물경기 침체의 영향으로 주택, 토지가격 5%정도 하락이 예상된다. 2009년 주택 부동산 가격 전망은 대내외적인 변수가 너무 많고 변화에 대한 불확실성이 높아 예측에 어려움이 많다. 실물경기 침체가 하반기쯤 회복으로 전환될 경우 부동산 가격은 4/4분기쯤에 저점을 찍고 연말부터 회복기에 진입할 수 있을 것으로 보인다.
그러나 실물경기 침체가 장기화되면 부동산 시장을 둘러싼 변수들의 불확실성이 커지면서 주택 및 부동산 가격의 하락기간이 길어지고 변동 폭이 확대될 가능성이 있다. 이럴 경우 부동산 가격 회복 시기는 2010년까지 지연된다.
내년도 실물경기 침체가 하반기쯤 회복세로 전환된다는 가정의 긍정적 시나리오에서 주택 및 토지가격은 전국기준으로 5%이내의 하락이 예상되며 전세가격은 3%정도 상승될 덧으로 분석된다.
한편 실물경기 침체가 하반기에도 지속되고 이로 인한 금융시장의 유동성 및 신용위기가 내년에도 지속될 경우 주택 매매 및 토지 가격은 10%정도까지 하락할 가능성이 있다. 주택 매매가격과 토지가격이 10%정도까지 하락할 경우 전세가격 역시 마이너스로 전환될 것으로 예상된다.
※주택거래 소비자 인식조사
주택수요, 거주목적의 축소이동 증가
전반적인 실물경기 침체, 향후 주택가격 하락에 대한 기대감이 겹치면서 당분간 주택수요는 실제 거주 목적 중심과 중소형 규모로의 축소이동이 증가할 것으로 예상된다. 부동산114㈜에서 제공한 주택거래 소비자 인식조사에 의하면 자가주택은 99∼132㎡ 중형으로 이동하겠다는 의사가 높았다. 아울러 차가는 99㎡이하의 소형으로 이동하겠다는 의사가 많았다. 132㎡ 이상 대형주택 거주자의 경우 자가의 37.0%, 차가의 66.7%가 규모를 줄여 이동할 것이라고 응답했다.
▲분석II 시나리오별 시장 방향
긍정 내년 4분기 훈풍 불듯
부정 2010년 회복시기 가능
국내 주태·부동산 시장은 침체 진입이 확실하다. 장기화 위기로 이어질 지는 아직 미지수지만 우리 금융시장의 건전성도 양호한 편이라 위안이 된다. 미국 등 국제적인 부동산 가격 조정 및 금융위기와 비교하면 심각한 위기는 아니라는 이야기다.
현재 일시적으로 공급이 늘어 미분양이 적체되고 있다. 지방을 제외한 수도권의 경우 2004년부터 주택공급물량이 예년의 절반정도로 줄어들었기 때문에 지금의 과잉공급은 분양가 상한제 시행에 따른 일시적인 현상에 구매심리 위축이 겹친 상황으로 보아야 할 것이다. 따라서 미국에서와 같이 부동산 자산 가격 하락으로 인한 가계발 금융위기의 가능성은 높지 않은 편이다.
그러나 대외 악재로 인한 실물경기 침체가 불가피하다. 회복이 지연될 경우 부동산 경기 회복도 늦어지면서 부동산 시장 위기가 현실화될 가능성을 배제할 수 없다. 이미 부동산 경기가 조정국면에 진입한데다가 실물경기 침체 및 금융위기가 가세하면서 부동산 경기 회복이 당초보다 늦춰질 전망이다.
만일 부동산 경기 및 실물경기 침체가 장기화되면 기존의 가계대출 및 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 건전성은 점차 악화될 것이다. 이는 결국 자산 디플레이션과 금융부실로 이어질 수 있다.
회복기 1년? 아니면 2년?
부동산시장 위기는 아직 본격화되지 않았다. 앞으로 시장상황과 정책 대응에 따라 시나리오별로 위기를 극복하거나 악화될 가능성이 공존할 것이다.
긍정적인 시나리오로 보면 2009년 4분기에 회복세 진입이 점쳐진다. 미분양이 점진적으로 해소되고 신규 주택건설 및 분양활성화가 내년도 상반기에 전제된다. 새 정부 출범 이후 부동산 관련 규제가 크게 완화되면서 그 동안 정책적 요인에 의한 수요 감소 문제는 크게 해소되고 있다. 그러나 양도세 완화는 단기적으로 시장의 매도물량을 증가시켜 오히려 매매가격 하락을 유도할 것으로 판단된다.
부정적인 시나리오는 2010년쯤 회복기미가 보일 것으로 전망된다. 주택 및 부동산 가격 하락폭과 부동산 관련 금융 부실화 위험 등이 계속 확대될 경우이다. 여기에 부실 건설업체와 금융기관 등 관련 산업의 구조조정이 내년 상반기에 있다면 회복시기는 지연될 것이다.
결국 부동산 시장의 위기는 수요자 보다는 공급자 측에서 촉발될 가능성이 크다. 상황이 악화될 경우 일반 주택수요자와 연계된 가계대출로 위험이 확산될 수 있다. 그렇게 될 경우 경기 회복 시기는 2010년으로 지연이 불가피할 것으로 예상된다.
시장 환경에 맞는 사업전략
건설기업에 대한 유동성 지원대책이 실효성을 거두기 위해서는 구체적 운용방안이 결정돼야 한다. 정부는 그동안 다각도의 대책발표로 지원방안을 제시하지만 구체적 기준과 실무지침 마련이 신속하게 이뤄져야 한다.
건설업계의 유동성 지원을 금융기관들에게 만기 연장 등을 권유하는 차원이 아닌 정부의 직접적인 유동성 공급도 수반돼야 할 것이다. 특히 정부의 대응방안은 좀 더 장기적이고 지속적인 측면에서 검토돼야 할 필요성이 있다.
<CEO에너지 제1호 게재>
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이권진 기자
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