민간 및 건축 수주의 극심
건설경기 2년 연속 침체 불가피

건설·부동산 시장이 다시 한 번 안개 속을 질주할 것으로 보인다. 미분양 물량 적체 등 하락요인을 안고 출발했던 올해 건설·부동산 시장은 전반적인 침체 양상에서 벗어나지 못할 것이라는 전망도 나왔다.
상반기 시장은 공공 및 토목수주가 호조세를 보였다. 하지만 주택을 포함한 민간 및 건축 수주의 극심한 침체로 양극화가 심화되고 있는 상황이다. 여기에 하반기 미분양 물량이 18만호까지 증가할 것으로 예상되고 있다. 기업의 수익성과 안정성이 더욱 악화되리라는 분석도 제기되고 있다. 결국 건설·부동산 경기 위축이 ‘장기화’되거나 바닥을 치고 ‘회복’할 수 있느냐에 관심이 쏠린다. CEO에너지가 건설산업연구원 전문가들의 하반기 경기전망을 중심으로 건설·부동산 시장을 정리했다.이권진 기자

동향   토지·주택은 부분 상승, 건설은 공공부문 강세
경기 회복 기대감에도 공급은 침체

지난해 하반기부터 올해 상반기까지 건설·부동산 시장의 정책 이슈는 규제완화와 유동성 지원이었다. 참여정부가 박았던 대못정책을 이명박 정부가 하나하나 뽑아내는 작업이 이뤄졌다. 최근 건설·부동산 시장을 간략하게 요약해보면 부동산 정책의 핵심은 세금에 대한 완화였으며 건설에는 유동성 지원의 강화였다.

이러한 정책 방향으로 지난 1/4분기 주택시장의 가격은 지난해 하반기부터 몰려오던 급격한 하락세가 잠시 둔화되기도 했다. 국지적이긴 하지만 2/4분기에는 오히려 상승세로 전환됐다. 유형별로는 아파트의 가격 등락폭이 단독과 연립에 비해 크게 나타났으며 지난 4, 5월의 가격 상승률도 아파트가 주도하고 있다.
주택거래도 올해 들어 조금씩 회복 추세를 보였다. 하지만 예년수준에는 못 미치는 상황이다. 신규주택판매는 여전히 부진하다. 일부 수도권 지역에 저렴한 아파트를 중심으로 분양 호조를 보이고 있다. 2008년말 16만5599호에 달하던 미분양 주택은 지난 4월 16만3856호를 유지하고 있다.
토지시장의 가격은 지난해 11월부터 하락세를 거듭하다가 4월 들어 겨우 상승세로 돌아섰다. 이는 소비심리 개선 등 경기회복에 대한 기대감과 주택가격의 회복에 힘입었다는 분석이다. 다만 토지 거래는 1/4분기 수도권과 도시지역을 중심으로 급감하고 있다. 

최근 건설경기는 양극화 심화가 특징적이다. 공공부문은 SOC예산 증액과 조기집행의 영향으로 지속적으로 증가했으나, 민간부문은 건축수주를 중심으로 침체됐다. 전체 건설수주도 전년대비 10% 감소한 상황이다. 토목건설에만 1/4분기 13조1000억원을 투자했는데 이는 역대 최대 금액이다. 토목투자 증가는 건설투자의 침체속도가 다소 완만해진 요인으로 찾을 수 있다.

특히 지난 4월 민간부문인 주거용 건축수주의 침체가 심화돼 지난 2001년 1월 이후 월간 수주실적으로 최저액인 2조1237억원을 기록했다. 이러한 주거용 건축수주는 미분양 물량의 증가와 함께 하반기 분양가 상한제 폐지 기대에 따른 주택사업 연기로 침체기가 지속된 것으로 판단된다.

상반기 아파트가격 회복지역 특징
재건축·중소형 아파트 중심 상승

아파트 시장은 매매가격이 상승한 지역이 전세가격도 상승했다. 따라서 매매가격과 전세가격이 동일한 방향성을 보인다는 점과 수도권에 국한된 현상이라는 점이 특징이다.
세부지역별로 강남3구를 중심으로 가격의 상승폭이 비교적 컸다. 이어서 도봉구, 노원구, 강북구 등 강북지역에서는 상반기동안 가격이 약세에 머물렀다. 다만 뉴타운개발, 9호선 개통지역 등 국지적 개발호재에 따라 강서구, 중구 등은 전세가격과 매매가격이 다른 움직임을 보였다.
올해 가격상승은 재건축 아파트에서 시작돼 상승세를 견인하고 있다. 수도권 재건축 대상 아파트는 지속적으로 오르고 있다. 지난 1월부터 5월까지 9.4%의 누적상승률을 기록했다. 매매가격은 60㎡ 이하에서 전세가격은 60～85㎡에서 상대적으로 가격 상승폭이 컸다. 전반적으로 중소형 아파트의 가격변동이 컸다는 것을 알 수가 있다.

리포트Ⅰ2009년 하반기 건설경기 전망
공공 VS 민간, 양극화 심화

건축투자의 부진은 주택경기 침체로 주택수주 감소 미분양 주택 증가 등이 원인인데, 하반기에도 큰 개선은 기대하기 어렵다. 지난해에도 이미 전년대비 23.2%의 주거용 건축수주가 급감했는데 올해에도 30.7%의 감소폭이 예상된다.

올해 국내 건설수주가 전년대비 6.6% 감소한 112조1000억원(경상금액 기준)을 기록할 것으로 전망된다. 공공 발주가 상반기에 집중돼 하반기 수주 감소폭이 소폭 확대될 것으로 예상된다. 건설수주는 정부 및 공공기관의 SOC 투자 급증, 국토균형개발사업 지속 추진 등의 증가 요인이 있는 반면, 주택공급 위축 지속, 국내 경제침체로 인한 비주거용 건축 등의 감소 요인이 있다.

부문별로는 우선 공공 건설수주의 경우 정부 및 공공기관의 SOC 투자증가, 내년도 발주 SOC 공사의 조기 발주, 행복·혁신도시 건설 지속, 공공 주택수주 호조 지속 등의 요인에 힘입어 전년대비 39.1% 증가할 것으로 보인다. 2008년에 이어 2년 연속 호조세를 보이는 것이다.

민간부문은 주택경기 침체로 민간 주택수주가 부진했던 작년보다 더 큰 폭으로 감소할 전망이다. 비주거용 건축수주의 감소도 본격화돼 전년대비 31.1% 감소가 예상된다.
지난해 신규 택지공급이 전년대비 절반 이상으로 감소했고 미분양 주택이 16만호를 넘어섰으며 국내 경제침체 가속화로 당분간 주택수요의 회복이 어려운 점을 감안해야 한다. 따라서 2008년 전년대비 30.2%나 급감한 민간 주택수주는 올해에도 큰 폭으로 감소할 것이다.

다만 기존에 추진되던 재개발, 재건축 사업의 일부가 수주로 인식돼 민간주택 수주가 더 큰 폭으로 감소하는 것은 저지할 것으로 보여진다. 그래도 30% 이상 급감은 불가피하다.
공종별로는 토목수주가 전년대비 37.7% 증가해 호조를 보일 것으로 전망되는 반면에 주거용 건축수주는 30.7% 감소하고, 비주거용 건축수주는 28.8% 감소해 부진을 면치 못할 것이다. 토목수주는 전년대비 37.7% 증가하며 호조를 보이지만 하반기는 상반기 대비 상승폭이 크게 둔화될 전망이다.

건설투자 전년대비 2.2% 증가한다
건설투자는 국내 경기 및 주택경기 침체 지속에 따른 건축투자의 부진에도 불구하고 공공부문 SOC 투자규모 급증에 힘입어 전년대비 2.2% 증가할 것으로 분석된다. 지난해 기저효과의 영향으로 상반기보다는 하반기에 증가폭이 조금 확대될 전망이다.

공종별로는 토목 건설투자가 공공부문의 SOC 투자 급증에 따라 전년대비 17.1% 급증하되 하반기에는 상반기 신규 발주공사의 기성 진척에도 불구하고 예산 조기집행 영향으로 상반기에 비해 증가폭이 둔화될 전망이다.

주거용 건축투자는 작년 주택수주가 23.2% 감소했고 최근에도 주택공급 위축 및 미분양주택 적체사태가 지속됨에 따라 전년대비 12.2% 감소해 2년 연속 부진할 전망이다.
일반적으로 국내 경기에 약 1～2분기 내외로 후행하는 비주거용 건축투자는 올해 국내경제가 마이너스 성장을 할 것으로 예상됨에 따라 4.6% 감소가 전망된다. 또한 지난해 기저효과에도 불구하고 하반기에도 감소세가 이어질 전망이다.

주택 투자 회복이 절실하다
주거용 건축투자의 부진은 주택경기 침체로 주택수주 감소 미분양 주택 증가 등이 원인인데, 하반기에도 큰 개선은 기대하기 어렵다. 지난해에도 이미 전년대비 23.2%의 주거용 건축수주가 급감했는데 올해에도 30.7%의 감소폭이 예상된다.
미분양 주택수는 여전히 16만호를 상회하고 있다. 특히 준공 후 미분양은 계속 증가하고 있어서 건설업체의 자금압박 요인으로 작용된다. 지방 미분양 및 대형 평수 미분양 비중이 높아 미분양 사태는 장기화될 가능성이 크다. 결국 2년 연속 주택공급의 부족이 예상되며 현재 16만호에 이르는 미분양 주택이 적체돼 주택공급의 침체가 장기화될 경우 앞으로 주택가격의 불안전성은 증대될 것으로 전망된다. 

 리포트Ⅱ하반기 주택·부동산 시장 전망
주택과 토지가격 보합세

경기상황은 최악의 국면은 지났다. 그러나 경기지표의 회복추세가 지속될지 그 여부가 관건이다. 올해 하반기에도 국내외 경제여건은 여전히 불확실하다. 하지만 부동산 시장의 경우 심각한 가격 하락의 가능성은 크게 낮아졌다. 그래도 침체 양상은 지속될 전망이다.

부동산 가격은 1/4분기쯤을 저점으로 확인했다고 판단된다. 그러나 하반기 추가적인 상황 개선을 기대하기는 어려울 것으로 분석된다. 전체 시장은 지난해와 비슷한 수준을 유지하거나 1% 내외의 상승에 그칠 것으로 예상된다. 다만 국지적인 특정 지역이 이슈가 되는 시장상황은 하반기에도 지속될 것으로 보인다.

특히 토지시장은 국지적 개발호재에 따른 가격 변동성이 클 수 있으나 수도권의 상승세가 전국적으로 확산되기는 쉽지 않을 것으로 예측된다. 주택시장은 수도권과 지방, 아파트와 아파트 이외에 주택으로 이원화돼 움직일 것으로 예상되나 전체 주택시장은 보합세 수준의 변동에 그칠 것으로 전망된다.
전세가격은 아파트 입주물량의 감소, 매매 수요의 전세 이전 등의 효과에 따라 매매가격보다는 변동성이 커 하반기에만 2～3% 정도의 상승이 예상된다. 하반기 중소형 주택의 전세가격은 상대적으로 높은 가격 상승세가 점쳐지며 이러한 추이는 내년 주택의 전세가격을 올리는 요인이 될 것으로 판단된다.

공급물량은 얼마나 될까
올해 아파트 입주물량은 28만2975호로 예상되며 이는 지난 2000년부터 2008년까지 평균 분양 물량보다 약 11% 감소한 수준이다.
수도권은 평년에 비해 10.7%, 지방은 11.2% 감소가 예상된다. 서울, 부산, 대전의 입주물량은 평년에 비해 43.2%, 56.2%, 75.6% 감소한 수준으로 전세가격 상승요인이 될 수 있다. 그러나 경기침체의 영향으로 주택수요가 감소하면서 전세가격 상승에는 영향을 미치지 못하고 있다.

한편 서울은 2010년에는 아파트 입주물량이 올해보다 더 줄어들 것으로 예상되고 있다. 이는 앞으로 전세시장의 불안요인이 될 것으로 예측된다. 반면 충남 48.1%, 경북 27%, 광주 24.4%는 입주 물량이 예년보다 크게 증가해 이들 지역은 준공 후 미분양이 더 증가할 가능성도 있다.

특히 올해까지는 중소형 평형의 입주물량이 계속 감소추세에 있다. 따라서 중소형 아파트의 전세가격 상승요인이 될 것이다. 전용면적 60～85㎡ 규모의 입주물량이 2005년 이후 지속적으로 줄어들어 2009년 상반기 전세가격 상승으로 나타났다. 하반기에도 이러한 현상은 지속될 것으로 전망된다.

미분양 해소가능성 있을까
올해 하반기 미분양 물량은 18만호까지 증가가 예상된다. 기업의 수익성과 안정성 지표는 더욱 악화될 것이다. 지난 2007년 상반기까지 전국 주택재고수 대비 미분양은 1% 이하에 불과했다. 그러나 2008년 들어 급격히 증가, 지난 4월에는 2%를 넘어섰다. 준공 후 미분양도 0.7%에 달한다.
지방의 미분양 상황은 보다 심각해 충남 5.84%, 대구 4.80%, 울산 4.53%, 충북 4.25%, 경북 4.02%에 달한다. 준공 후 미분양도 강원 2.30%, 대구 1.89%, 광주 1.65%, 충남 1.61%에 이르고 있다.

올해 하반기 중 전국 미분양 주택수는 약 17만～18만호까지 확대 가능성이 크다. 또한 하반기 분양예정 물량의 3～7%(6000호～1만6000호)정도가 추가 미분양으로 적체될 가능성이 있다.
실물경기가 회복될 경우 수도권의 미분양 주택은 해소가능성이 높다. 그러나 지방도시의 경우 경기회복에도 불구하고 현재의 미분양 소진에는 장기간 소요가 예상된다. 수도권은 미분양 주택이 2007년 분양가 상한제 등으로 단기간 내 급증했다. 그러나 기타 지역에 비해 증가치도 낮고, 재고 주택수 대비 미분양 비율도 낮아(서울 0.5%, 인천 0.5%, 경기 1.3%) 실물경기만 회복된다면 현재의 미분양 물량이 빠르게 소진될 가능성이 높다.

경기변동 속 건설시장을 진단하다

지난달 25일 열린 건설·부동산 전망 세미나에는 업계 전문가들이 하반기 시장을
진단하는 시간을 가졌다. 정책적 대안과 함께 기업의 전략을 모색할 수 있는 다양한 의견들이 나왔다. 실제로 회복국면에 있는지, 아니면 정상적인 궤도에 진입하기 어려운지 논의했다. 건설, 부동산, 주택 등 핵심 사항별로 문제점도 따졌다. 전문가들의 솔직한 목소리다.

지규현 GS건설경제연구소 박사
일부 지표가 시장을 ‘긍정적이다’라고 말하는데 꼼꼼하게 분석해 보면 아니다. 그 지표는 주택의 가격, 거래량, 모기지(주택담보대출)의 변동이다. 주택가격이 90% 회복되는 지역이 있다고 하는데, 매수세는 거의 없다. 즉 팔고자 하는 사람의 기대가격이 90%까지 회복된 것이다. 이는 실제 주택가격이 아니라고 생각한다. 그 다음에 주택담보대출 증가분도 그렇다. 주택구입용으로 대출을 받는 사람도 있겠지만 많은 분들이 가계 생계형으로 주택담보를 받기 때문에 단순히 담보대출이 늘어난다고 회복됐다고 판단하기에는 무리다. 실물경기 회복도 미지수다.

소재철 장한종합건설 사장
표면적으로 지난 상반기에 발주가 많이 이뤄졌기 때문에 진정이 됐다고 하지만 현장은 그렇지 않다. 대기업과 지방업체 수주 비율을 보면 급격한 차이가 벌어지고 있다. 지난 2001년을 보면 지방업체가 전체 물량의 41.2%를 차지했고 2007년 28%로 급감했다. 2008년에는 19.7%로 더 내려왔다. 올해는 조기발주를 이루면서 대기업 수주는 5월까지 호조를 이뤘다. 상대적으로 중견업체가 많이 줄어들었다. 지방 중소업체 보호제도를 위해 분할 발주라든가 지역공사물량 확대를 하지만 현실적인 대안이 아니다.
이정근 현대건설상무

공공부문이 민간의 부진을 메울 수 있다. 왜냐하면 불경기에 공공부문이 수요를 촉발시켜 적극적으로 공사를 일으킨다. 그러면 공공부문이 계속 늘면 무슨 문제가 생기냐 하면, 공공부문이 민간과 경쟁하면 우월적 지위를 갖는다. 보금자리주택 사업이 그 예다. 민간이 할 수 있는 영역이 아니다. 또한 공공부문이 지자체 선거를 의식하는 등 다른 목적을 가지고 확대를 하다 보면 민간 공급을 저해한다. 공공부문이란 건 보완작용을 해야 한다. 최종적인 소비재가 아닌 기반을 마련하기 위한 걸로 적용돼야한다. 결국 민간부문을 보조하는 형태로 가야 한다.

김성일 국토연구원 건설경제전략센터장
우리나라 경기회복이 호전될 것이라는 발표가 있었다. 그런데 이런 전망이나 경기진단의 인식을 토대로 해서 정책을 이끌어내기 때문에 이 부분도 신중해야 한다. 지금 우리 건설시장을 보면 공공이 상당히 많아졌고 민간이 위축됐다. 미세하지만 하반기 건설주택 경기가 조금 회복되지 않을까 생각해본다. 정책방향으로 제안하고 싶은 건 불합리한 것은 해소해야 하지만 필요이상의 규제완화는 불필요하다. 부동산 정책이 많이 나왔는데 단계적으로 효과가 나타나지 않는다 해서 강도가 약하다고 성급하게 판단해서는 안 된다.

“공공투자가 실물경제,
부동산 선도해야”

토목과잉 투자론이 제기되고 있지만 당분간은 공공투자가 현재의 추세를 유지해야 경제 회복을 앞당길 수 있다.
일부 지역 부동산 시장에서 반짝 경기 조짐이 있지만, 민간 건축시장은 실물경제가 살아나지 않은 한 전반적인 회복세를 기대하기 어렵다.

지난해 자산버블의 연쇄 붕괴로 빚어진 글로벌 금융위기와 경제위기는 우리에게도 막대한 영향을 미쳤다. 주가, 환율, 금리가 급등락을 거듭했고 부동산 시장은 극도로 침체됐다. 지난해의 경제성장률 2.2%에 이어 금년에는 마이너스 2% 내외를 기록할 것으로 예상돼 최소한 잃어버린 2년이 될 것으로 보인다.
그동안 우리나라 경제를 지탱해 온 수출이 올해는 세계경제의 침체로 부진을 면치 못하고 있다. 내수 또한 고용침체, 자산가치 하락 여파로 마이너스 성장이 전망되고 있다. 대내외 기업환경이 악화되면서 설비투자도 줄고 있어 성장동력으로 건설부문에 거는 기대는 더욱 커지고 있다.

경기 진작을 위한 정부의 노력이 주효해 올해 4월까지 수주실적을 보면 전년 동기대비 공공토목이 곱절 이상 증가했다. 그러나 시장에서 더 큰 비중을 차지하는 민간건축이 절반 이상으로 줄어 건설경기의 사이클을 뒤집기에는 역부족이었다. 경제성장에 대한 기여도 측면에서도 경제침체의 충격을 완화하는 정도에 그쳤다는 평가가 어울리는 정도다.

최근에는 경기가 바닥을 쳤다는 의견도 나오고 있지만 아직 본격적인 회복기에 접어들었다고 보기는 어렵다. 다행히 전년동기 대비 성장률은 계속 하락하고 있지만 전기 대비 성장률은 1/4분기를 기준으로 미미하나마 플러스로 돌아섰다. 경기가 바닥을 치고 있지 않나 하는 기대감을 갖게 한다.
그럼에도 불구하고 U, V형 또는 더블딥의 W형, 심지어는 목욕통, 필기체 b형 등의 다양한 경기 양상을 점치는 전망이 나오는 이유는 미래가 불투명하기 때문일 것이다. 다시 말해 아직은 마음을 놓을 단계가 아니다.

토목과잉 투자론이 제기되고 있지만 당분간은 공공투자가 현재의 추세를 유지해야 경제 회복을 앞당길 수 있다. 일부 지역 부동산 시장에서 반짝 경기 조짐이 있지만, 민간 건축시장은 실물경제가 살아나지 않은 한 전반적인 회복세를 기대하기 어렵다. 공공투자가 실물경제를 선도하고 실물경제 회복이 부동산 시장을 살려 건설시장이 경기회복을 주도하는 선순환 구조를 정착시키기 위해 계속 노력해야 한다.
다만 경제 전문가들이 유동성 과잉을 경계하며 경기 회복시의 exit plan을 강조하고 있듯이 건설업계는 공공투자의 한계를 드러내게 되는 상황에 대비한 exit plan도 미리 고민해 선제적 전략을 준비해야 할 것이다. 상황이 어려울수록 더욱 정신을 차리고, 지혜를 모아야 할 때다.
김흥수 한국건설산업연구원장

*상기 기사는 에너지코리아뉴스의 자매지 월간 <CEO ENERGY> 2009년 7월호에 게재된 기사입니다.