최근 건설 산업 전반에서 구조조정이 진행 중인 가운데, 수요 감소에 따른 미분양 적체 및 거래 급감 등의 시장변화는 유동성 확보 및 신규 사업 추진에 어려움을 겪고 있는 주택건설업체의 부담으로 작용하고 있다. 당면하고 있는 주택건설산업의 위기는 글로벌 금융위기와 같은 외부적 요인과 수요의 극심한 부진에 따른 부동산 경기 위축지속 등 내부적 요인이 맞물려 산업기반 자체의 붕괴를 초래할 수도 있을 정도의 우려를 자아내고 있는 실정이다. 주택산업의 위기극복을 위해 주택시장의 환경변화에 어떻게 적응하며, 나아가 발전의 기회로 삼을 것인가가 가장 중요한 당면과제로 떠오르고 있다.

국내 주택시장은 지난 30여년 간 급속한 경제발전 및 인구증가라는 풍부한 수요기반을 바탕으로 주택의 양적 공급에 치중해 왔다. 1970년대 79%에 불과하던 주택보급률은 2006년에 100%를 상회하게 됐으며, 그동안 새로 건설된 주택의 총량만도 1300만호를 넘어서고 있다.

하지만 단기간 내 대량 공급은 대규모의 아파트 단지 위주의 획일적 주택 건설, 택지 개발 과정에서의 보상금 지급을 틈탄 투기 횡행, 부동산시장 과열 등의 부작용을 초래했으며, 도심지 내 정비사업도 원주민의 재정착 감소와 세입자 반발 등 많은 사회적 문제점을 노출시켰다. 상대적으로 주택의 질적 향상 및 입주 이후의 유지보수나 주택관리는 후진적인 수준을 벗어나지 못하는 등 주택시장 내 공급 부문과 기타 부문과의 부조화 문제도 심화되는 양상을 보인 바 있다.

주거 질의 향상 추구·인구 감소 등이 주택시장의 변화 주도 전망
앞으로의 주택시장은 과거 성장 위주 모멘텀이 쇠퇴하고 사회·경제 전반의 환경 변화와 동행할 것으로 전망된다. 주로 국내 경제 및 산업 전반의 저성장세, 인구 증가율의 쇠퇴, 주택의 질적 향상에 대한 관심 증가 등이 주택시장의 전반적 변화를 이끌 전망이다. 특히 인구 측면에서 보면 2019년부터 인구증가율이 감소세로 전환하고, 초고령화 사회로의 진입과 베이비붐 세대의 은퇴로 부동산 투자보다 금융소득을 선호하며, 가구분화 등 수요 측면에서의 상당한 변화가 예상된다.

장기적이고 합리적인 발전 방향을 모색해야 할 시점
주택에 대한 올바른 인식 확산을 통한 합리적인 주택 문화의 지속적인 형성이 필요하다. 지난 2008년 금융위기를 겪으면서 부동산 불패의 고정관념과 환상은 상당부분 불식되고 있으며, 다주택 보유를 도덕적 잣대로 비난하던 인식도 개선되고 있다.

주택은 이제 정권의 운명을 걸어야 할 대상도 황금알을 낳아주는 거위도 아닌 주거의 필요한 수단인 동시에 자산 중 중요한 가치재 중의 하나일 뿐이다. 때문에 시장참여자 모두가 주거안정과 주거환경 개선, 지역커뮤니티의 일원이라는 소속감과 연대감을 갖고 주택은 우리와 다음 세대의 공유 자산이라는 인식이 확산되도록 해야 한다. 주택시장의 자율성을 회복하는 방향으로 정상화를 추구하되, 경제성을 우선하는 개발이나 주택 공급은 지양하고, 주택이 정상적인 자산으로서의 가치를 인정받는 방향으로 거래가 활성화될 수 있도록 법제도를 구축해야 한다.

다주택자에 대한 과도한 조세부담을 완화하고 분양가상한제와 같은 시장간접적 제도를 폐지하며, 공급이 수요에 미치지 못한 경우를 전제로 한 청약제도의 과감한 손질을 통해 시장 기능이 되살아날 수 있게 정책이 추진돼야 한다. 동시에 저소득 실수요자들의 주거안정을 위해 현행 보금자리주택 등의 공급은 소유가 아니라 거주 및 정착에 초점을 두고 형평성의 바탕 위에서 지속적인 공급과 경제적 부담 경감 등 지원이 따라야 할 것이다.

* 상기 기사는 에너지코리아뉴스의 자매지 월간 <CEO ENERGY> 2010년 8월호에 게재된 기사입니다.